Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах

Что же касается предоставления земельных участков для строительства, то он урегулирован прежде всего нормами ст.30, 30.1., 30.2., 31, 38, 38., 38.2 ЗК РФ. Дополнительные нормы были внесены в текст ЗК РФ ФЗ РФ от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ». При этом четко различается два различных порядка: один для выделения участков без предварительного согласования мест размещения объектов, другой - для случаев предоставления участков с предварительным согласованием мест размещения объектов. При этом участки с предварительным согласованием мест размещения объектов в соответствии с п.3 ст.30 должны предоставляться только в аренду. Статьей 17 ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ, внесшего существенные изменения в градостроительный процесс, предусмотрено, что с 1 января 2010 года при отсутствии правил землепользования и застройки (в поселениях) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием места размещения объектов не осуществляется.

Таким образом, земля в собственность для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов предоставляться не должна, а со временем, как следует из последних изменений законодательства, она не будет предоставляться и в аренду. Реализация данного порядка предоставления земли опирается также на нормы ст.31 (выбор земельных участков) и 32 ЗК РФ (порядок принятия решения). Одновременно отметим, что, на наш взгляд, сохранение существующего порядка предоставления земель для строительства без предварительного согласования и с согласованием места размещения объектов (в плане их противопоставления) является во многом анахронизмом, не по существу, ни по терминологии (по новому Градостроительному кодексу согласовывается размещение всех строительных объектов) не соответствует потребностям предоставления земель для строительства.

Таким образом, при выделении земли для строительства на праве собственности может быть получен лишь тот земельный участок, который предоставляется без предварительного согласования места размещения объекта. Соответствующие нормы практически полностью сконцентрированы в ст.30, 30.1., 30.2. ЗК РФ.

Предусмотрено, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах (исключение составляет ситуация, когда аукцион признается не состоявшимся в связи с тем, что участвовало менее двух участников - п.26, 27 ст.38.1 ЗК РФ). Начальные правила для проведения таких аукционов установлены ст.38.1 ЗК РФ. Аукцион может проводиться только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, а также, если для участка определено разрешенное использование и технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно - технического обеспечения, установлена плата за подключение. Такой аукцион всегда открытый и начинается с подачи заявок. В качестве продавца выступает соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления, а организатором аукциона может быть сам продавец или же специализированная организация. Начальная цена, сумма задатка и существенные условия, в том числе срок аренды, устанавливается продавцом. А вот время, место и порядок проведения аукциона, форму и срок подачи заявки, порядок внесения задатка, шаг аукциона устанавливает организатор торгов (однако шаг аукциона нормативно определен в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены). Установлено также, что организатор аукциона не мене чем за тридцать дней до дня проведения аукциона публикует извещение о проведении торгов в периодическом издании, определяемом Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, главой муниципального образования, а также помещает сообщение о торгах на официальном сайте указанных органов в сети "Интернет" (если такой сайт имеется). Организатор торгов может также отказаться от их проведения на определенных условиях (п.11 ст.38.1 ЗК РФ). Непосредственно законом предусмотрено, что прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до дня проведения аукциона, а один заявитель может подавать лишь одну заявку. Предусмотрены также и иные правила, обеспечивающие справедливое проведение торгов, необходимое информирование заинтересованных лиц, возврат задатка в соответствующих случаях и т.п. Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов и победителем в день проведения аукциона, второй экземпляр протокола остается у победителя. Аукцион считается несостоявшимся, если в аукционе участвовало менее участников или если никто из участников после троекратного объявления начальной цены не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона.