Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах

Предоставление земли из государственных и муниципальных земель следует назвать в числе основных правовых предпосылок заключения договора купли-продажи земельных участков. В литературе акт предоставления земельного участка практически не называется и тем самым, не признается в качестве элемента сложного юридического состава. Так, по мнению H. H. Аверьяновой, предоставление земельного участка из земель государственной или муниципальной собственности в частную собственность выступает предпосылкой договора купли-продажи; решение об этом есть "закрепленное намерение. предоставить в собственность земельный участок", "условия же такого предоставления, то есть будущей сделки должны предлагаться в проекте договора купли-продажи". Но, как представляется, мотивы, намерения не могут признаваться юридически значимыми обстоятельствами. Поэтому более точно следовало бы определять эту предпосылку как определенный юридический факт, часть (элемент) сложного юридического состава, необходимого для купли-продажи.

Здесь хотелось бы подчеркнуть, что действующий порядок предоставления земель публичных образований - лишь частный случай в истории правового регулирования. Изначально, конечно же, права, аналогичные праву собственности, возникали у тех, кто фактически обладал землей, то есть в результате хозяйственного освоения или оккупации. Позднее распространение получили акты распределения и перераспределения общих земель.

Любопытно в этом отношении описание К.П. Победоносцевым таких способов приобретения земли в России как "заимка" и "овладение", само название которых говорит о характере и порядке приобретение земли.

Поэтому можно утверждать, что борьба этих двух порядков условно - "распределительного" и "сделочного" со временем не прекратилась и приобрела лишь новые формы. Ее основания поддерживались также постоянно существующим разрывом в фактических общественных отношениях землепользования и юридическим закреплением этих отношений; именно отсюда и возникал пресловутый "земельный вопрос", характерный и для всей истории России. Перманентные "волны" огосударствления, национализации (обобществления), если даже это происходило в результате завоеваний или социальных потрясений, приводили к необходимости заново произвести распределение земель. Но одновременно возникал и вопрос - как это сделать в условиях изменившегося социально-экономического уклада?

Общие нормы о порядке предоставления земель публичных образований в собственность гражданам и юридическим лицам определены статьей 28 ЗК РФ, но они весьма кратки и имеют преимущественно отсылочный характер. В частности, предусмотрено, что участки предоставляются за плату, за исключением тех случаев, когда иное установлено ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ. Законодатель жестко различает фактически три различных основания предоставления земельных участков из государственных и муниципальных земель. Во-первых, участки могут предоставляться в собственность для строительства. Во-вторых, участки могут предоставляться в собственность для целей, не связанных со строительством. В-третьих, участки могут предоставляться в собственность в отдельных случаях по правилам, определяемым в особом порядке для этих исключительных ситуаций. В последнем случае имеются в виду, например, случаи, когда граждане имеют земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения. В соответствии с п.3 ст.21 ЗК РФ они имеют право приобрести их в собственность; при этом гражданин один раз имеет право получить такой участок бесплатно, что, полагаем, исключает и применение норм о договоре купли-продажи. Аналогичная норма имеется и в п.5 ст. 20, предусматривающей, что на таких же основаниях гражданин может приобрести в собственность участок, находящийся у него на праве постоянного (бессрочного) пользования. Поэтому в п.3 ст.28 ЗК РФ установлено, что общие нормы о предоставлении участков в собственность для указанных случаев не применяются.

Порядок предоставления участков для целей, не связанных со строительством, установлен нормами ст.34 ЗК РФ. В кратком изложении эти правила сводятся к тому, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны принять акт, позволяющий на началах справедливости, публичности и открытости осуществлять процедуры и критерии предоставления земельных участков. Запрещается предоставление приоритетов для отдельных категорий граждан. Должен быть определен орган, управомоченный на управление и распоряжение земельными участками, а также свободно предоставляться информация об участках. Заявки заинтересованных лиц, содержащие сведения о цели использования земли, испрашиваемом праве, размере участка подаются в органы, указанные в ст.29 ЗК РФ. Орган местного самоуправления или по его поручению землеустроительная организация в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его, а исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении участка. Договор купли-продажи подлежит заключению в недельный срок после предоставления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка.