Форма и реквизиты закладной

В любом случае Закон об ипотеке должен четко регламентировать обязанности сторон по обращению в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, даже если не существует требования об обязательной государственной регистрации дополнительного соглашения сторон, так как вышеназванным соглашением вносятся изменения в существенные условия договора об ипотеке, которые должны быть отражены в Едином реестре.

Пункт 7 ст. 13 Закона об ипотеке предусматривает, что при заключении соглашений, изменяющих предмет ипотеки или размер обеспечения, а также при заключении соглашения о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества, предусмотренного п. 3 ст. 36 того же Закона, или соглашения о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству стороны должны предусмотреть в этих соглашениях одно из следующих условий:

1) либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней копии данного соглашения и указания на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в тексте самой закладной;

2) либо аннулирование закладной и одновременную выдачу новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений. При этом одновременно с заявлением о внесении изменений в данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную. Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке. Итак, Закон об ипотеке предоставляет сторонам выбор в отношении того, каким образом в закладной отражаются изменения, установленные дополнительным соглашением сторон. В первом случае стороны, видимо, должны от руки письменно внести в закладную положение о том, что неотъемлемой частью закладной является дополнительное соглашение сторон, указав его реквизиты с такой степенью точности, которая достаточна для его идентификации, как этого требует ст. 15 Закона об ипотеке.

Такое рукописное положение на закладной должно быть заверено подписями ее составителей, и, при желании, скреплено их печатями, если составители закладной являются юридическими лицами. Сам текст дополнительного соглашения не должен быть прикреплен к закладной, а может существовать независимо от нее, хотя, естественно, удобнее, когда закладная со всеми ее приложениями составляет единый, сшитый вместе документ. Однако, в принципе, существование отдельного от закладной документа, являющегося ее неотъемлемой частью, вполне нормально.

При этом, с нашей точки зрения, стороны обязаны обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, для внесения изменений в данные, содержащиеся в Едином реестре, несмотря на то, что четкое правило об этом не установлено Законом об ипотеке.

Второй вариант, который могут выбрать стороны, состоит в том, чтобы аннулировать закладную и выдать залогодержателю, владельцу закладной, новую закладную, учитывающую изменения, внесенные в права и обязанности сторон дополнительным соглашением. Составителями закладной составляется новая закладная, которая также оформляется по тем же правилам, что и предыдущая, одновременно с удостоверением дополнительного соглашения между залогодержателем, залогодателем и должником, если он не является залогодателем.

После этого стороны обращаются в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, с целью, опять-таки, внесения изменений в данные Единого реестра в связи с изменением условий ипотеки, а также аннулирования старой закладной, совершения всех необходимых формальностей, которые должен совершить в отношении закладной орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, и выдачи новой закладной залогодержателю, законному владельцу закладной, учитывающей изменения, внесенные дополнительным соглашением залогодержателя, залогодателя и должника.

Подлинник аннулированной закладной помещается в дело правоустанавливающих документов и хранится там до момента погашения регистрационной записи об ипотеке. В соответствии со ст. 25 Закона об ипотеке после погашения регистрационной записи об ипотеке и аннулирования действующей на тот момент закладной аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

Необходимо, однако, понять, какие сведения должен внести регистратор в новую закладную для того, чтобы она отвечала требованиям об обязательных реквизитах закладной, установленных в ст. 14 Закона об ипотеке. Закладная, как один из своих обязательных реквизитов, должна содержать сведения о государственной регистрации ипотеки и о выдаче закладной ее первоначальному держателю. Сведения о государственной регистрации ипотеки не изменятся и будут на новой закладной идентичны указанным в аннулированной. Что же касается сведений о выдаче закладной ее первоначальному держателю, то здесь возможно двоякое толкование.