Форма и реквизиты закладной

Невозможным является изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного недвижимого имущества, в случае, если эта часть не может являться самостоятельным объектом прав. Скажем, если по договору об ипотеке в залог передавалось несколько объектов недвижимого имущества (например, несколько отдельных зданий), то не представляется проблематичным изменение предмета ипотеки путем распространения ее лишь на часть заложенных зданий, каждое из которых может быть отдельным объектом недвижимости и отдельным объектом прав. Однако если из объекта недвижимости, заложенного по договору об ипотеке, не может быть выделена часть, которая будет являться самостоятельным объектом прав, изменение предмета ипотеки и внесение изменений в реквизиты закладной не допускаются.

Интересно также правило, установленное Законом об ипотеке в отношении возможности внесения в реквизиты закладной изменений, связанных с изменением размера обеспечения. Закон говорит, что «в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства» стороны могут заключить соглашение, в соответствии с которым «размер требований, возникших из кредитного договора или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается». Не совсем понятно, что имеет в виду законодатель, говоря, что при частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства размер требований по нему может увеличиться. Как нам кажется, данное положение Закона абсурдно, и в этой связи законодатель должен внести коррективы в формулировку положений п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке, правильно отразив экономическую сущность факта частичного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Напротив, вполне понятно положение, при котором при частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства сумма долга должника кредитору (залогодержателю) уменьшается и стороны могут своим соглашением внести изменения в условия, содержащиеся в реквизитах закладной, предусмотрев уменьшение суммы обязательства, обеспеченного ипотекой.

Закон об ипотеке устанавливает, что соглашение между сторонами по поводу изменения предмета ипотеки и размера обеспечения должно быть совершено в письменной форме. Такое соглашение фактически вносит изменения не только в условия, содержащиеся в реквизитах закладной. Одновременно вносятся изменения в определенные условия договора об ипотеке, причем как условие о предмете ипотеки, так и условие о размере обязательства, обеспеченного ипотекой, являются существенными условиями договора об ипотеке.

Несмотря на это, Закон об ипотеке не устанавливает правила об обязательной государственной регистрации такого соглашения сторон. Ст. 452 ГК РФ предусматривает, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Итак, Закон, воспользовавшись оговоркой, приведенной в ст. 452 ГК РФ, установил более мягкую форму для соглашения сторон по закладной об изменении условий как закладной, так и самого договора об ипотеке. Косвенно в п. 7 ст. 13 Закона устанавливается, что стороны при заключении соглашения, предусмотренного в п. 6 той же статьи, должны обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, с заявлением о внесении изменений в данные Единого реестра. Также ч. 2 п. 2 ст. 23 говорит, что в случае заключения между сторонами соглашения, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке, возможно внесение изменений в регистрационную запись об ипотеке. Однако по-прежнему ничего не сказано о необходимости государственной регистрации такого дополнительного соглашения.

Мы уже говорили о необходимости предоставления сторонам ипотечных правоотношений права выбора формы, в которой они хотят закрепить свои ипотечные отношения (либо путем заключения договора об ипотеке, либо путем составления и выдачи такой ценной бумаги как закладная). Если исходить из этого, то при условии заключения сторонами договора об ипотеке, безусловно, правильным видится установление в Законе об ипотеке правила, в соответствии с которым соглашения сторон, вносящие изменения в договор об ипотеке, или, во всяком случае, в те его условия, которые по Закону об ипотеке являются существенными и данные о которых должны содержаться в Едином реестре, требуют обязательной государственной регистрации. Иначе, как уже ранее упоминалось, фактически законом будет предусмотрена возможность «внесения в документ строго определенной формы изменений, совершенных в форме менее строгой, но имеющей те же последствия».

Если же стороны выбрали оформление своих ипотечных правоотношений путем составления и выдачи такой именной ценной бумаги как закладная, Закон об ипотеке должен предусматривать обязанность сторон обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки в отношении заложенного объекта недвижимости, с целью внесения в Единый реестр данных об изменении предмета ипотеки или размера обеспечения, а также для того, чтобы орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, выдал либо новую закладную, составленную с учетом вышеназванных изменений, либо старую закладную, к которой в качестве ее неотъемлемой части было бы приложено соглашение сторон относительно изменения определенных ее условий.