Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков, на которых расположены здания и другие объекты

Например, участок равен 0, 12 га, а минимальный размер участка в данной местности – 0, 10 га. Может ли продавец оставить себе 1/2 часть, а остальную часть передать покупателю недвижимости? Мы имеем в виду не столько возможность передать в сервитут половину участка, хотя и такой вопрос заслуживает внимания, сколько возможность продавца оставить себе другую половину с постройкой (мы рассматриваем случай продажи именно участка). По имеющимся правилам, такое деление участка следует признать невозможным, а значит - невозможна и купля-продажа той половины участка, которая свободна от недвижимости. В подобных случаях, наверное, единственным выходом является продажа половины участка вместе с продажей 1/2 здания (сооружения).

Если же из текста договора можно установить, что приобретается и объект недвижимости, то фактически следует применять правила, регулирующие отношения при другой ситуации.

Ситуация "продажа недвижимости на участке". В этом случае общими правилами являются следующие.

Основные нормы для этого случая - нормы п.4 ст.35 и пп.2 - 8 ст.36 ЗК РФ, ст.552 ГК РФ. Если покупка совершается после введения в действие ЗК РФ, то по смыслу п.1 ст.35 ЗК РФ у покупателя должно возникнуть право на использование участка "на тех же условиях и в том же объеме", что принадлежали бывшему собственнику строения. Если, например, продавец был собственником участка, то собственником становится (в соответствующей части) и покупатель недвижимости. Причем, в отличие от ситуации "продажа участка с недвижимостью", здесь отсутствие договоренностей о правах на участок приводит к тому, что у продавца возникает право собственности на часть участка в соответствии с п.3 ст.33 ЗК РФ.

Если же продавец не был собственником, то сложившаяся судебная практика решается вопрос следующим образом. Известно, что состав прав на землю изменился с принятием ЗК РФ, поэтому некоторые лица не могут иметь землю на тех же правах, которые были у прежних собственников недвижимости. В данном случае следует руководствоваться соответствующими разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24 марта 2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". В частности, если лицо купило недвижимость либо стало собственником в силу иных договоров, в порядке правопреемства, но не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, оно должно до 1 января 2006 г. по своему выбору переоформить названное право на право аренды или приобрести земельный участок в собственность (п.12).

Относительно этой ситуации (о переоформлении права постоянного пользования) можно добавить, что законодатель фактически возлагает обязанность по переоформлению прав на земельный участок на покупателя, однако это противоречит п.1 ст.35 Земельного кодекса. Есть и иная точка зрения, согласно которой перед совершением сделки со строением граждане и юридические лица обязаны переоформить права на земельные участки, однако непосредственно законодательство такой обязанности не предусматривает.

В п.11 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного РФ также подчеркивается, что являются ничтожными сделки, если воля сторон направлена на отчуждение объекта недвижимости без соответствующего земельного участка. Такое толкование п.4 ст.35 ЗК РФ требует пояснения: для соблюдения закона достаточно продать только ту часть земельного участка, которая необходима для использования недвижимости

Если же здание уже находится в собственности, а каких-либо прав на землю оформлено не было, то, полагаем, у собственника недвижимости имеются права, предусмотренные п.3 ст.35 ЗК РФ. Судебная практика признает, что эта норма распространяется и на указанные случаи.

Данное право собственника объекта недвижимости правильно именовать именно преимущественным. Его реализация сдержана волей собственника участка, который может и не продавать участок, не превращая тем самым преимущественное право другой стороны в право исключительное. Ведь универсальная норма п.1 ст.35 ЗК РФ говорит только о "праве на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием". Понятно, что использовать можно на различных началах. Какое это может быть право? Законодатель ограничил права собственника недвижимости правом аренды и правом собственности. При этом порядок реализации такого правомочия осуществляется по правилам, установленным гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.