Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков, на которых расположены здания и другие объекты

Таким образом, ГК РФ не рассматривает здание и земельный участок, на котором оно находится, как единый объект, который должен выступать в имущественном обороте нераздельно.

Общими нормами, определяющими порядок получения в собственность земельных участков, если на них расположены объекты недвижимости, являются п.3. ст.35 ЗК РФ, п.1 ст.36 ЗК РФ, а также названные ранее нормы ГК РФ.

Таким образом, следует различать случаи, когда участок под здание (сооружение) находится на праве частной собственности и предоставляется гражданином (юридическим лицом), и, с другой стороны, когда приобретено здание, находящееся на земельном участке из государственных или муниципальных земель. В первом случае действуют универсальные нормы для всяких случаев перехода прав на земельный участок, а в последнем случае надо учитывать правила ст.36 ЗК РФ.

Право собственника строения выкупить находящийся под ним земельный участок в значительной степени связано с процессом приватизации. Приватизация есть специальный порядок отчуждения государственного (муниципального) имущества гражданам и юридическим лицам, в соответствии со ст.217 ГК РФ общие нормы о приобретении и прекращении права собственности здесь применяются лишь субсидиарно. С приватизацией продажа земельных участков связана двояким образом.

Во - первых, по смыслу норм о приватизации всякое отчуждение государственного или муниципального имущества уже есть приватизация. Во-вторых, исторически случилось так, что основная масса приватизированных организаций, получив производственные фонды, здания, не получила при этом и землю. Выкуп ее производится только сейчас.

Еще в соответствии с Указом Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 было предусмотрено, что приватизация предприятий должна производиться с правом выкупа соответствующего земельного участка по нормативной цене. Новый Земельный кодекс РФ в ряде статей закрепил в принципе то же самое положение. Несколько иначе решен вопрос о приобретении земельных участков в собственность для тех юридических лиц, которые имели их на праве постоянного (бессрочного) пользования; до 1января 2006 г. они должны принять решение о том, будут ли они приобретать участок в собственность или же сохранят его за собою на праве аренды. Что же касается размера платы, то он определяется по минимальной ставке земельного налога, умноженной на коэффициент от 3 до 30.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24 марта 2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при этом не имеет значение цель, для которой когда-то предоставлялся земельный участок.

Надо заметить, что в настоящее время порядок вынесения решений о предоставлении земельных участков в рамках приватизации и за ее пределами фактически совпадают. Исключение, видимо, составляют два момента. Во-первых, отличие может иметь цена выкупа (при получении земли в порядке "деприватизации" торги в принципе не используются). И, во-вторых, есть отличия в органах, принимающих соответствующее решение.

Теперь проанализируем возможность и необходимость строгого разграничения двух ситуаций: "покупки участка с недвижимостью" и "покупки недвижимости на участке".

Ситуация "продажа участка с недвижимостью". Общие правила для данной ситуации состоят в следующем. Покупатель земельного участка с недвижимостью может не продавать недвижимость (ст.553 ГК), но в таком случае за собственником недвижимости (продавцом участка) сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая требуется для использования недвижимости. Сохраняющееся в таком случае за собственником здания право пользования могут быть различными (например, это может быть аренда), но законодатель урегулировал только один случай: если стороны не решили этот вопрос в соглашении, то продавец сохраняет за собою лишь сервитут в соответствующей части.

После покупки участка покупатель не вправе ставить вопрос о принудительном изменении условий обладания участком.

Вероятно, перед нами тот случай, когда не должна применяться норма ст.554 ГК РФ, требующая определенности в том, какие именно права предоставляются покупателю.

Поскольку п.4 ст.35 ЗК РФ требует не отчуждать земельный участок без находящихся на нем зданий (сооружений), а слово "отчуждение" в земельном законодательстве понимается более чем широко, то встает вопрос о том, можно ли продать земельный участок без соответствующей части строения, если остающийся участок оказывается меньше минимального размера.