Актуальные проблемы, возникающие при неисполнении обязательств по договору ипотеки и пути их решения

Ответственность должника возникает в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По общему правилу должник обязан возместить причиненные кредитору убытки (ст.393 ГК РФ).

Закон не требует непременного соединения в одном иске требования об исполнении обязательства и об обращении взыскания на предмет залога.

Этот тезис нашел свое подтверждение в практике рассмотрения судами дел об обращении взыскания на заложенное имущество, предоставленное в залог третьим лицом.

В одном из дел, возбужденных по иску об обращении взыскания на предмет залога, залогодатель - третье лицо возражал, что основания для обращения взыскания на предмет залога отсутствуют, так как кредитор-залогодержатель должен был вначале предъявить требование об исполнении обязательства основному должнику и лишь в случае неисполнения им своего обязательства обратиться к залогодателю. Суд счел, что данный довод противоречит положениям ст.348 ГК и ст.50 Закона об ипотеке и обстоятельствам дела, поскольку договор об ипотеке является обеспечительным и самостоятельного действия не имеет, а обращение взыскания на заложенное имущество обусловлено удовлетворением основного требования к должнику, не исполнившему своих обязательств перед залогодержателем (дело ФАС МО от 4 апреля 2006 г. N КГ-А40/2117-06).

В другом деле окружной суд указал, что требование об обращении взыскания на предмет залога, предоставленный третьим лицом, должен быть предъявлен не к должнику по обеспеченному обязательству, а к самому залогодателю. Данное обстоятельство послужило основанием для отмены решения об обращении взыскания на заложенное имущество (дело ФАС СКО от 18 октября 2004 г. N Ф08-4837/2004).

По договору об ипотеке в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств, когда последний не освобождается от ответственности за такое неисполнение, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество и удовлетворить свои требования к должнику за счет реализации этого имущества (Закон об ипотеке).

Закон об ипотеке определил случаи неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Они связаны с неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, но договором между сторонами могут быть предусмотрены и иные случаи (п.1 ст.50 Закона об ипотеке). Причем нарушение должником обязательства должно быть значительным, т.е. размер требований залогодержателя вследствие этого должен быть соразмерен со стоимостью заложенного имущества (п.1 ст.54 Закона об ипотеке). В случае исполнения обязательства периодическими платежами неисполнением обязательства считается систематическое нарушение сроков внесения платежей, под которым понимается нарушение сроков более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п.2 ст.50 Закона об ипотеке).

По общему правилу залогодержатель имеет право обратить взыскание на имущество только после наступления срока исполнения обязательства. Однако законодательством предусмотрены отдельные случаи, когда залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество залогодателя до наступления срока исполнения обязательства. Такие случаи предусмотрены: ст.35 Закона об ипотеке - при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества; ст.39 Закона об ипотеке - при нарушении правил об отчуждении заложенного имущества; ст.36 Закона об ипотеке - в случае утраты или повреждения заложенного имущества настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает; ст.42 Закона об ипотеке - при изъятии у залогодателя заложенного имущества действительным собственником после вступления в законную силу соответствующего решения суда; ст.1175 ГК РФ - в случае смерти должника при предъявлении к наследникам претензий или иска, когда они отказываются исполнить обязательство.