Актуальные проблемы, возникающие при неисполнении обязательств по договору ипотеки и пути их решения

В судебной практике эта норма получила следующее толкование: при определении продажной цены суды руководствуются залоговой стоимостью предмета ипотеки, указанной в договоре ипотеки. Указанная стоимость признается судами "продажной ценой, определенной на основе соглашения сторон" (дело ФАС ВСО от 17 июня 2004 г. N А58-3257/03-Ф02-2167/04-С2). Например, в одном из дел сторона спора, требовавшая отмены решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, указывала, что судом были нарушены положения ст.54 Закона об ипотеке, которые требуют достижения между истцом и ответчиком по иску об обращении взыскания "заключения соглашения об определении продажной цены предмета залога". Окружной суд в удовлетворении жалобы отказал, пояснив, что в Законе об ипотеке отсутствует требование обязательности заключения дополнительного соглашения о продажной цене заложенного имущества между залогодателем и залогодержателем, поскольку существенным условием договора ипотеки является залоговая стоимость предмета залога. Именно залоговая стоимость указывается судом в качестве начальной продажной стоимости предмета залога (дело ФАС ЗСО от 27 июня 2006 г. N Ф04-3919/2006 (23877-А03-11) .

В случае если предметом залога было здание и земельный участок, на котором оно расположено, суд должен определить начальную продажную стоимость и здания, и земельного участка. При этом суд указывает общую начальную продажную стоимость имущества, на которое обращено взыскание (т.е. продажную стоимость здания плюс продажную стоимость участка). Это вполне согласуется с выводами судов о том, что отдельное указание залоговой стоимости земельного участка (права пользования земельным участком), на котором расположено заложенное здание (помещение), в договоре ипотеки не требуется.

Начальная продажная стоимость, установленная судом в решении об обращении взыскания на предмет залога, является обязательной для судебного пристава, который будет осуществлять процедуру реализации предмета залога. В частности исходя из материалов дела ФАС ДО от 27 июня 2006 г. N Ф03-А51/06-1/1150, судебный пристав не вправе приглашать специалиста-оценщика для определения начальной продажной стоимости предмета залога.

В случае, как следует из материалов дела ФАС ДО от 17 октября 2006 г. N Ф03-А59/06-1/3481 если суд в решении об обращении взыскания на заложенное имущество не укажет продажную цену предмета залога, такое решение подлежит отмене (дело).

В соответствии с п.1 ст.56 Закона об ипотеке реализация заложенного имущества происходит путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом. Пункт 1 ст.59 упомянутого Закона допускает продажу заложенного имущества на аукционе. В качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Таким образом, отличие публичных торгов от аукциона заключается в том, что организатором публичных торгов выступает пристав-исполнитель, а организатором аукциона - специализированная организация.

Право выбора способа реализации недвижимого имущества принадлежит сторонам, но решение сторон должно быть санкционировано судом, который, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, устанавливает в решении порядок реализации.

Согласно ст.58 Закона об ипотеке организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда на публичные торги явилось менее двух покупателей; на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств. В течение десяти дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, вызванных причинами, указанными в п.1 и 2 ст.58 Закона об ипотеке, снижается на 15%. В случае объявления несостоявшимися и повторных торгов залогодержателю предоставляется право приобрести заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первичных публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом недвижимости. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.