Понятие и содержание договора аренды

Основываясь на этом, мы предлагаем считать существенным нарушением сроков невнесение арендатором платежей за два периода подряд, либо неоднократную задержку внесения арендной платы, составляющую в общей сложности два срока платежа.

По окончании срока действия договора аренды, а если он заключен без указания срока, то по истечении установленного законом или договором срока, после предупреждения контрагентом об отказе от договора, арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ).

Возврат представляет собой передачу имущества от арендатора обратно арендодателю. Он совершается, как правило, с соблюдения тех же требований, что и предоставление имущества арендатору (нанимателю).

Если наниматель не возвратил арендованное имущество или возвратил его позже установленного срока, то арендодатель имеет право потребовать внесение арендной платы за все время просрочки (ч. 2 ст. 622 ГК РФ).

По мнению автора, следует провести разграничение случая внесения арендной платы при просрочке возврата имущества и осуществление арендных платежей при возобновлении договора на неопределенный срок в порядке, установленном п.2 ст. 621 ГК РФ. Отсутствие возражений арендодателя на пользование имуществом по окончании срока действия договора должно ограничиваться определенным периодом времени, в течение которого наймодатель мог бы осознать, что наниматель не собирается осуществлять передачу имущества и выбрать соответствующую модель поведения: заявить требование о возврате или молчаливо согласиться на продолжение пользования имуществом. В интересах арендодателя и арендатора, по нашему мнению, этот срок ожидания должен быть четко определен в ГК РФ.

На наш взгляд, ориентиром может служить срок в одну неделю для движимого имущества и две недели для недвижимого имущества, так как за это время арендодатель вполне может заявить требование о возврате имущества. В связи с этим целесообразно, дополнить п. 2 ст. 621 ГК РФ частью второй, изложив ее в следующей редакции: «Возражение арендодателя должно быть заявлено не позднее семи дней по окончании договора при аренде движимого имущества и четырнадцати дней - недвижимого».

Обязанность по возврату объекта аренды присутствует у арендатора в тех случаях, когда имущество передавалось ему во владение и пользование. Если вещь оставалась во владении арендодателя, то арендатор (наниматель) просто прекращает пользование вещью.

Арендатор надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок (ч. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Подведем краткий вывод изложенному.

1. Договор при необходимости его государственной регистрации лишается признака консенсуальной сделки, так как одного согласия сторон договора не достаточно для его заключения. Вместе с этим, договор не становится реальным, ибо передача вещи как определяющий признак здесь не проявляется. В связи с этим автором предлагается выделение особого вида договоров - подлежащих регистрации.

2. На основании того, что при заключении договора аренды арендатору передается частично правомочие по распоряжению имуществом, автор считает необходимым внести в статью 606 ГК РФ пункт следующего содержания: «По договору аренды (имущественному найму) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение, пользование и частичное распоряжение или во временное пользование».

3. В связи с возникающими сложностями определения существенных условий договора аренды автором предлагается включить в ГК РФ статью под названием «Существенные условия договора аренды».

4. При осуществлении пользования имуществом арендатором совершаются некоторые распорядительные действия, поэтому предлагается навое название статьи 615 ГК РФ - «Правомочия арендатора в отношении арендованного имущества».