Понятие и содержание договора аренды

Эти обязанности установлены в п. 2 ст. 616 ГК РФ. Они тесно переплетены между собой. Поддержание арендованного имущества в надлежащем, исправном состоянии означает «не допускать его ухудшения, обеспечивать регулярное техническое обслуживание». Речь идет о такой «физической исправности арендованного имущества, которую можно поддержать без прекращения его использования по назначению». Достигается она путем проведения периодических осмотров нанятой вещи, регулировкой и подгонкой ее составных частей.

При недостаточности перечисленных мер проводится текущий ремонт. В литературе отмечалось, что он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению объекта аренды от преждевременного износа и по устранению возникших повреждений и неисправностей.

Как ранее упоминалось, четких критериев по отнесению отдельных работ к текущему или капитальному ремонту в настоящее время нет. Поэтому в интересах сторон необходимо в договоре аренды разграничить свои обязанности по проведению ремонта, включив в договор соответствующий перечень предполагаемых работ.

По общему правилу, арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества. Эти расходы возникают как при обслуживании, так и при эксплуатации объекта найма. К расходам по содержанию относят, например, оплату коммунальных услуг, освещения и т.д.

Одной из основных обязанностей арендатора является обязанность по своевременному внесению платы за пользование нанятым объектом (арендную плату). Эта обязанность указана в статье 614 ГК РФ.

Помимо порядка, условий и срока внесения арендной платы в Гражданском кодексе РФ применяется также понятие «размер» и «форма (вид)» арендной платы, что возможно определить в порядке, установленном п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Важным является решение вопроса о том, с какого момента должна взиматься арендная плата. Д.С. Левенсон в отношении транспортного средства указывал, что «не момент заключения договора и даже не указание в договоре даты начала аренды транспортных средств является основанием начисления арендной платы».

Если договором аренды не установлено иное, то плата должна рассчитываться и выплачиваться с момента передачи объекта арендатору с учетом правила статьи 406 ГК РФ «Просрочка кредитора». В тех случаях, когда необходимо составление акта о передаче арендованного объекта, ориентиром может служить дата составления такого акта. Взиматься арендная плата должна до возврата объекта найма либо гибели или утраты его не по вине арендатора.

Как правило, арендная плата вносится вне зависимости от факта пользования вещью и от того, как она эксплуатируется. Недостаточно активное применение арендатором (нанимателем) имущества не освобождает его от уплаты арендных платежей в полном Объеме, несмотря на то, что в этом случае происходит меньший износ имущества.

Большое значение для сторон имеет способ (порядок) определения платы за нанятое имущество. Она может устанавливаться за все арендованное имущество или по каждому из его отдельных частей. Кроме того, исчисление арендной платы может производиться исходя из площади арендованного объекта (например, за 1 квадратный метр), исходя из его пробега, времени работы (за 1 час эксплуатации) и т.п.

Гражданским законодательством также допускается, как сочетание перечисленных в Гражданском кодексе России, так и установление сторонами иных форм арендной платы.

Следует согласиться с мнением А.А. Иванова, что «использование нескольких форм арендной платы по существу означает превращение договора аренды в смешанный договор» (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Уменьшение арендной платы должно быть «соразмерным снижению полезных свойств объекта аренды, обусловленных договором». Обязательным условием реализации этого права является не простое, а существенное ухудшение условий пользования или состояния имущества.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель в соответствии с п. 5 ст. 614 ГК РФ вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 срока подряд. На наш взгляд, это разовая мера оперативного воздействия, которую арендодатель вправе применить при существенном нарушении сроков платежей.

Г.С. Шапкина считает, что «под существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку внесения арендной платы». Такой подход к просрочке арендной платы по одному дню при ежемесячных расчетах уже дает арендодателю право требовать досрочной выплаты. Кроме того, не следует забывать, что при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно (ч. 4 ст. 619 ГК РФ).