Ограничение законных прав клиентов

Согласно ст. 382-390 ГК РФ любой участник инвестиционного процесса, в первую очередь приобретатель жилья, заключивший первичный договор с застройщиком, имеет возможность возмездной переуступки требования квартиры (таунхауза, коттеджа) третьим юридическим или физическим лицам по рыночным (договорным) ценам, сложившимся на момент подобной уступки. Однако зачастую девелоперские и риэлтерские фирмы искусственно ограничивают это законное право приобретателя: в тексте соответствующего договора указывается, что переуступка возможна только с письменного разрешения или согласования, компании-застройщика. На пример, сложилась такая ситуация: на первоначальном («стадия котлована») этапе строительства гражданин оплатил право требования квартиры по 800 $/м, а через полтора года, за месяц до сдачи дома Госкомиссии, решил перепродать жилье за 1600 $/м, т.е. получить 100% от вложенных средств, или, выражаясь иначе, «два конца», что вполне возможно при нынешней благоприятной конъюнктуре рынка. Как известно, на каждую покупку есть свой покупатель, но в первичном договоре, который гражданин подписал со строительной компанией, были ограничения его права: переуступка третьим лицам возможна только с разрешения застройщика. При обращении в компанию незадачливому спекулянту жильем сказали: разрешение дадим, но пусть новый соинвестор платит разницу между первоначальной (800 $/м) и нынешней (1200 $/м) стоимостью квадратного метра.

Еще одним примером ограничения прав клиента является такая ситуация. После приемки дома Госкомиссией стороны подписывают приемосдаточный акт, который подтверждает фактическую передачу жилплощади дольщику и отсутствие у сторон взаимных претензий. После подписания акта, происходит передача ключей от квартиры, а потом выясняется, что жилплощадь сдана с существенными строительными недостатками и смету предполагаемого ремонта можно смело увеличить в 1,5-2 раза.

Поэтому, после получения уведомления от фирмы-застройщика следует посетить свою квартиру с опытным экспертом-строителем, который отметит все существенные недостатки нового жилья. При требовании устранить указанные недостатки менеджер фирмы-застройщика наверняка будет ссылаться на положение договора, где сказано, что компания не несет ответственности за качество строительства, а также утверждать, что если дом сдан Госкомиссии, то серьезных недостатков в принципе быть не может.

В этой ситуации наиболее разумным является такой выход: акт приемки-передачи подписать, но внести в него «особое мнение» с приложением списка всех дефектов; в этом случае представляется возможным в дальнейшем припугнуть организацию подрядчика судом или добиться «помощи» материалами или неквалифицированной рабсилой при выполнении ремонта.

Главной особенностью договора долевого участия в строительстве является то, что заключив такой договор участник долевого строительства не становится собственником квартиры, а получает право на ее приобретение после ввода построенного объекта недвижимости.

Договор долевого участия в строительстве имеет свои положительные и отрицательные стороны. К преимуществам рассматриваемого договора можно отнести:

- во-первых, это цена квартиры, она значительно ниже цены квартир в готовых домах;

- во-вторых, возможность согласования всех перепланировок, переоборудований, изменений в несущих конструкциях с застройщиком;

- в-третьих, квартира новая;

- в-четвертых, гарантийный срок на объект долевого строительства – не менее 5 лет.

Недостатками договора являются:

Временной промежуток - квартира переходит в собственность через определенное договором время, а предоплата вносится в момент заключения договора полностью или в рассрочку (причем при оплате в рассрочку стоимость квадратного метра увеличивается ,а сроки сдачи, в лучшем случае, остаются прежними).

Вкладывая деньги в строительство дома, участник договора долевого строительства становится партнером строительной фирмы, он принимает на себя все риски, связанные со строительством. В случае если строительная компания разоряется, а также в случае форс-мажерных обстоятельств, покупателю будет крайне трудно вернуть свои деньги.

Самая распространенная проблема – срыв сроков сдачи жилья и задержки получения прав собственности.

Договор долевого участия в строительстве имеет свои слабые стороны, этим пользуются компании-застройщики.

В результате участник долевого строительства в течении 6-12 месяцев находится в «подвешаном» состоянии.