В соответствии со ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей в том случае, если сделка могла бы быть совершена и без включения недействительной ее части. С учетом данного положения п.2 ст.37 ЗК РФ предусматривает недействительность не всего договора купли-продажи земельного участка, а лишь тех его условий, которые ограничивают правоспособность покупателя, т.е. договор считается заключенным без учета таких условий.
В результате проведенного исследования можно сделать следующие выводы:
1. Купля-продажа земельных участков является одной из наиболее распространенных сделок с землей и осуществляется по правилам гражданского законодательства с учетом особенностей, предусмотренных Земельным Кодексом (ст.37, 38 и др.), иными федеральными законами.
2. Приказом Роскомзема от 2 июня 1993 г. N 1-16/770 был утвержден типовой договор купли-продажи земельного участка "Типовой договор купли продажи (купчая) земельного участка".
Типовой договор предусматривает, что при определении предмета договора - земельного участка должны быть указаны:
его местоположение, т.е. почтовый адрес;
кадастровый номер;
размещенные на нем объекты недвижимости (если таковые имеются);
площадь участка (в квадратных метрах);
основное целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок;
в чьем ведении находятся эти земли;
7) цель использования земельного участка.
3. Земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Из определения земельного участка, установленного в приведенных нормах, следует, что такой участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы "описаны и удостоверены в установленном порядке".
4. Установление фактических границ земельных участков осуществляется при проведении землеустройства, которое включает, в частности, мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство).
5. К земельно-правовым особенностям купли-продажи относится то обстоятельство, что в договорах купли-продажи и мены земельных участков не могут содержаться условия, предусмотренные в п.2 ст.37 Кодекса. В случаях если указанные условия включены в такие договоры, эти условия являются недействительными.
6. В договоре купли-продажи земельного участка целесообразно указывать все основные сведения о земельном участке, содержащиеся в Едином государственном реестре земель.
7. Недопустимыми являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
8. Государственная регистрация прав и сделок представляет собой административный акт, обеспечивающий фиксацию соответствующих прав, определяющий момент их возникновения, но не вызывает эти права и не может рассматриваться как их основание.
На основе анализа действующего законодательства, нам удалось выявить следующее:
1. Основные правовые коллизии купли-продажи земельных участков связаны с проблемой так называемого "единства судьбы земельного участка и недвижимости". Имеется в виду, что совокупная покупка того и другого, что радикально разрешало бы проблему, часто или невозможна или затруднена.
Понятие судебная власть
Все конституции мира содержат разделы о судебной власти. Признание этой ветви власти самостоятельным предметом конституционного регулирования объясняется тем, что судебная власть является составной частью государственной власти. Эта власть непосредственно воздействует на права и свободы человека, ч ...
История становления и развития юридических фактов в гражданском праве
Правовое регулирование в обществе - мощный фактор преобразования общественных отношений, перестройки народного хозяйства, формирования позитивных социально-политических процессов. Но оно может выполнить свои задачи лишь в том случае, если опирается на объективную реальность, учитывает действительно ...
Характерные признаки гражданских процессуальных правоотношений
Вопросы о понятии и структуре гражданских процессуальных правоотношений всегда вызывали споры, неоднозначное толкование многих важных вопросов понятийного характера. Поэтому выделим наиболее характерные признаки, присущие процессуальным отношениям: Во-первых, гражданские процессуальные правоотношен ...
Любое государство, помимо его сущности и социального назначения, характеризуется также некоторыми внешними признаками. Совокупность его внешних характеристик, определяющих порядок формирования и осуществления государственной власти, административно-территориальное устройство, и составляет форму государства (или форму организации государственной власти).