Анализ судебной практики по вопросам купли-продажи земельных участков

В соответствии со ст ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков их стоимость определяется исходя из кратного размера ставки земельного налога на единицу площади. Согласно ст.21 Закона РФ "Об основах налоговой системы Российской Федерации" земельный налог относится к местным налогам. Поэтому конкретные ставки этого налога определяются законодательными актами республик в составе РФ, решениями органов государственной власти краев, областей, автономных округов, городов и иных административно-территориальных образований. Покупатели земельных участков не вправе требовать от суда обязать публичное образование продать земельный участок по предложенной покупателем цене.

При этом расчет выкупной платы за земельный участок должен производиться без учета повышающих коэффициентов, предусмотренных правилами об индексации ставок земельного залога в соответствии с постановлением Правительства РФ от 7 июня 1995 г. № 562 "Об индексации ставок земельного налога в 1995 году" и повышающих коэффициентов, включенных в федеральные законы о федеральном бюджете. Данный налог с коэффициентами уплачивается за конкретный налоговый период при наличии владения или пользования земельным участком в данный период. Если же приобретатель земли не являлся собственником и не пользовался участком, то указанные повышающие коэффициенты при определении выкупной цены применяться не должны.

При расположении земельного участка внутри земель поселения фактическое использование земли по тому или иному назначению не может привести к снижению размера ставки, применять следует именно ту ставку, которая действует в отношении земель поселения с учетом других, имеющих значение факторов (отсутствие границ с другой категорией земель, близость транспортных коммуникаций.

Поскольку стоимость земельных участков в соответствии со ст.36 ЗК РФ определяется субъектами РФ, при отсутствии такой стоимости должна применяться минимальная ставка земельного налога. ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" к таким договорам не применяется.

Поскольку общая сумма платежа за участок постоянно изменяется (по общему правилу - растет), в том числе в связи с принятием актов как федерального, регионального и местного уровня, принципиально важно определить момент времени, на который она должна определена в абсолютной сумме. Этим моментом следует считать момент подачи заявки на выкуп, последующие изменения в расчет не принимаются.

Однако в судебной практике указанный выше подход некоторые суды считают правильным только для тех случаев, когда стороны решили вопрос о цене добровольно; если же возник спор, то цена должна определяться на момент принятия решения судом.

Эта позиция основана на положении п.1 ст.422 ГК РФ, предусматривающего, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными нормативными правовыми актами (императивным нормам), действующих в момент его заключения. Поскольку договор в случае спора может быть заключен только в силу судебного решения, то логика требует считать его заключенным только в этот момент. Однако вряд ли указанный подход основателен. Известно, что органы государственной власти и местного самоуправления, их уполномоченные представители часто завышают размер платежа, осознанно или ошибочно используя неверную методику подсчета выкупной цены. Следует ли в таком случае игнорировать интересы добросовестных заявителей, которые в таком случае будут вынуждены переплачивать не по своей вине? Полагаем, ответ должен быть отрицательным. Нельзя также согласиться с аргументом о том, что договор не заключен в связи с отсутствием соглашения о цене. Ведь данное условие как раз и не может быть предметом обсуждений и договоренностей, поскольку нормы о порядке установления выкупной цены являются императивными. Именно поэтому полагаем необходимым установить однозначное толкование рассматриваемого момента как дня, когда заявителем подается заявка на выкуп земельного участка. Вероятно, во избежание дополнительных законодательных изменений это лучше было бы сделать в виде официального толкования рассматриваемого положения в акте высших органов судебной системы.