Форма и реквизиты закладной

Далее возникает вопрос о требованиях, предъявляемых при передаче объекта недвижимости в ипотеку лицом, владеющим таким объектом на праве хозяйственного ведения. Особенность данной ситуации состоит в том, что российское законодательство устанавливает определенные ограничения на распоряжение имуществом, переданным юридическому лицу на праве хозяйственного ведения. Это и понятно, ведь существует еще и собственник имущества, которому, безусловно, не безразлична судьба его собственности и интересы которого, конечно, необходимо учитывать.

В этой связи ст. 295 ГК РФ устанавливает, что предприятие, имущество которого принадлежит ему на праве хозяйственного ведения, не вправе распоряжаться, любым образом, недвижимым имуществом, переданным такому предприятию, без согласия собственника.

Такая же ситуация возникает при передаче в залог права аренды недвижимого имущества. Здесь нельзя не учитывать интересы собственника или арендодателя такого имущества. Поэтому, как правило, если иное не установлено в соответствующем договоре, для передачи в залог права аренды недвижимого имущества необходимо согласие собственника такого имущества и/или его арендатора.

Будь то собственник объекта недвижимости, или лицо, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или праве аренды, все они должны указать в закладной свое право в отношении объекта недвижимости, а также информацию о государственной регистрации своего права. Однако, как мы знаем, порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в том виде, в каком он существует сейчас, сформировался сравнительно недавно. Опирается он на Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» («Закон о регистрации прав на недвижимость»). До введения в действие данного закона, единого и единообразного порядка регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в РФ не существовало. В этой связи может возникнуть ситуация, когда право собственности или иное право лица в отношении недвижимого имущества, передаваемого в ипотеку, не зарегистрировано в надлежащем порядке, и, следовательно, возникает вопрос о возможности передачи такой недвижимости в залог без предварительной регистрации существующего права. Ст. 6 Закона о регистрации прав на недвижимость предусматривает, что права, возникшие до вступления его в силу, признаются действительными и государственная регистрация таких прав производится по желанию правообладателей46. Однако такая регистрация является обязательной в случае, если правообладатель намеревается каким-либо образом распорядится своим недвижимым имуществом, в результате чего возникнет необходимость государственной регистрации нового

В соответствии с письмом Минюста РФ от 16 августа 1999 г. № 6677-ПК, регистрация таких прав будет производиться государственными органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость, только при условии соблюдения правообладателем законодательства в отношении регистрации прав на недвижимое имущество, существовавших на момент приобретения соответствующего права, в ином случае в регистрации может быть отказано, так как такая регистрация будет возможна только при предварительной регистрации первоначального права.

В этой связи то или иное право залогодателя в отношении недвижимого имущества будет всегда зарегистрировано в соответствии с действующим порядком до заключения договора об ипотеке, так как иначе государственная регистрация последующего права залогодержателя будет невозможна в силу правил, установленных ст. 6 Закона о регистрации прав на недвижимость.

Лицо, которое передает в ипотеку имущество, принадлежащее ему на праве аренды, должно указать также, как это предусмотрено в пп. 8 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, точное описание имущества, являющегося предметом аренды.

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки.

Закладная должна содержать сведения об обременениях, установленных в отношении заложенного недвижимого имущества. Таким обременением не может быть право залога недвижимости, так как Закон об ипотеке в п. 5 ст. 43 прямо предусматривает, что «заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается». В остальном же это могут быть любые права третьих лиц в отношении передаваемой в ипотеку недвижимости. Если недвижимое имущество не обременено никакими правами третьих лиц, об этом также делается отметка в закладной.