Понятие и содержание закладной

Введение в гражданский оборот новой ценной бумаги – закладной – было осуществлено сравнительно недавно. 16 июля 1998 года Президент РФ подписал Закон об ипотеке, глава III которого посвящена правовому регулированию закладной.

Закладная как ценная бумага введена в наше законодательство достаточно неожиданно. На протяжении всего периода истории советского гражданского права и в начальном периоде российской правовой истории возможность и необходимость введения в гражданское право такого вида ценной бумаги как закладная широко не обсуждались в научных кругах советских/российских правоведов. Здесь необходимо заметить, что в период существования советской правовой системы объективно отсутствовала необходимость существования не только такой ценной бумаги, как закладная, но и правового института ипотеки вообще. Связано это было с тем, что советская правовая система строилась, прежде всего, исходя из принципов господства плановой экономики и государственной собственности, не приветствовала какие-либо частноправовые механизмы, а уж тем более оборот недвижимости, и даже не предусматривала деления объектов гражданского права на движимое и недвижимое имущество (такое деление впервые появилось в современном гражданском праве в 1991 году, одновременно с принятием Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 года), а, следовательно, не было особой необходимости регулировать отношения по залогу недвижимости (ипотеке) и тем более по ее оборотоспособности через введение такой ценной бумаги, как закладная.

Даже сам институт залога, с отменой НЭП, а вместе с ней частного капитала, в конце 20-х – начале 30-х годов утратил свою актуальность. Как удачно сказал Д.А. Медведев, «в нашей стране залог долгое время имел, скорее, ритуальное значение, сопровождая наиболее примитивные акты обмена».

Однако по мере развития экономических реформ, осуществлявшихся в Советском Союзе, а затем уже и в России, и по мере развития рьшочных отношений в нашей стране, актуальность и значимость такого способа обеспечения исполнения обязательств, как залог, неизменно возрастала. Залог в условиях рыночной экономики является одним из самых предпочтительных способов обеспечения обязательств, так как позволяет кредитору не беспокоиться о финансовом положении должника и получить от него исполнение за счет заложенного имущества.

Залог недвижимого имущества (ипотека) занимает особое место среди видов залога в связи со спецификой своего предмета – недвижимости. Недвижимость обладает очень высокой ликвидностью и в этой связи позволяет кредитору быть вполне уверенным в том, что в случае неисполнения должником своего обязательства заложенное недвижимое имущество, скорее всего, будет пользоваться спросом и, следовательно, будет продано для цели удовлетворения требований кредитора. Также кредитор может быть более или менее уверен в том, что стоимость недвижимого имущества, с момента заключения договора об ипотеке и до момента обращения взыскания на такое недвижимое имущество, не уменьшится, или, во всяком случае, значительно не уменьшится, и, следовательно, кредитор сможет получить то удовлетворение, на которое он рассчитывал при заключении договора залога недвижимости в обеспечение своего требования к должнику.

Таким образом, как отмечает И.Д. Грачев, «ипотека . служит в странах с рыночной экономикой одним из важнейших факторов стабилизации гражданского оборота, эффективным инструментом поддержания на должном уровне финансово-платежной дисциплины, надежным гарантом прав и законных интересов кредиторов» и одним из наиболее безотказных способов обеспечения исполнения обязательств.

Однако в условиях рыночной экономики гражданско-правовые институты постоянно требуют развития и совершенствования. Так, рынок постоянно находится в поиске и создает инструменты, которые могут быть объектом различного рода сделок, выступать в качестве ликвидного актива предпринимателя. Это тенденция не обошла стороной и гражданско-правовой институт ипотеки. В результате в российском законодательстве появилась очередная новелла, новая ценная бумага – закладная, призванная обеспечить оборотоспособность ипотеки.

Нельзя не отметить, что такой инструмент как закладная был известен дореволюционному российскому законодательству. В то время на рынке ипотечного кредитования главным инструментом рефинансирования ипотечных банков являлись ценные бумаги. Поэтому не случайно анализу таких категорий, как закладная (закладная крепость), закладной лист, и их немецких аналогов, уделяли достаточно много внимания дореволюционные правоведы.